Como faz muito tempo que não escrevo para este blog, a morte do Joelmir Beting me motivou a entrar novamente neste espaço para dividir com quem quiser alguns conceitos que vou aprendendo ao longo dos quase 10 anos de trabalho entre mercado financeiro e consultoria. Toda a didática e a simplicidade (no melhor sentido da expressão) que o Joelmir trazia em seus comentários sobre economia, nos mostraram que podemos entender melhor algo que está tão vinculado às nossas vidas e acredito que uma frase dele mesmo resume bem a minha vontade de compartilhar algum conhecimento "Você só pode explicar aquilo que você entendeu".
Como um jornalista e escritor sério, experiente e inteligente, estou bem longe de querer conseguir fazer o mesmo do que ele com suas "traduções de economês", mas quero homenageá-lo neste post e retomar minha presença no blog.
A frase que dá título a este post não é por acaso. O tema de hoje é a enxurrada de matérias, recomendações, ativos, fundos e principalmente confusão sobre investimento imobiliário.
Tipicamente, o investimento imobiliário é feito a centena de anos, provavelmente todos nós conhecemos alguém que tenha aquelas casinhas de aluguel, lojas ou apartamentos que há muito tempo estão na família e já se caracterizaram como um investimento imobiliário. Muitas vezes tratado apenas como a renda advinda dos fluxo de aluguéis, durante um bom tempo o valor dos imóveis não se valorizavam e nem eram objeto da análise dos proprietário. Porém, como qualquer ciclo de investimento, vivenciamos um grande valorização dos preços de todo tipo de imóvel, alguns pela localização com escassez de espaço para novos empreendimentos, outros pela modernização das construções, mas todos eles intimamente ligados ao crescimento da renda e da concessão de crédito. E para o caso dos imóveis industriais e comerciais, as empresas venderam seus imóveis e os alugaram de volta, no processo conhecido como desimobilização.
Como tudo que acontece na "vida real" pode ser de alguma forma aproveitado no mercado financeiro, começaram a surgir os Fundos Imobiliários, LCIs, CRIs e Fundos de CRIs. Especialmente, para que pudesse desenvolver mais este segmento e fomentar esse meio de financiar o mercado imobiliário, a receita federal isentou os rendimentos advindos de ativos imobiliários de recolhimento de imposto de renda. Isso mesmo, os ativos imobiliários citados acima são investimentos sem IR. Basicamente, são formas de acessar o mercado imobiliário através de ativos desenhados pelo mercado financeiro, sem pagar IR. E é aí que começa a confusão.
Como nós já falamos algumas vezes aqui, nem sempre os investidores, amadores ou profissionais, avaliam corretamente os riscos de cada produto oferecido pelo mercado, tampouco comparam a centena de ativos ofertados sob o mesmo prisma. Vamos pontuar duas coisas fundamentais a serem analisadas quando falamos de ativos imobiliários.
1- Estou investindo no imóvel ou apenas no recebimento dos aluguéis? Boa parte dos Fundos Imobiliários estão divididos em desenvolvimento, aquisição e renda (ou uma combinação dos dois últimos). Se o fundo desenvolve ou compra um imóvel, você como cotista do fundo é dono de uma fração dos imóveis desse fundo, ou seja, além dos aluguéis que caem na sua conta livres de IR, você está inserido no risco da oscilação do preço dos mesmo imóveis. É caracterizado como uma operação de private equity.
Sendo assim, quando for investir em um fundo imobiliário, não olhe apenas a remuneração em forma de aluguel paga pelo fundo, mas tente entender melhor quais são os imóveis e a que preço esses foram comprados ou desenvolvidos pelo fundo, porque no final da história você será dono de uma fração de cada um e ninguém gosta de comprar coisas por um preço maior do que eles valem.
2- Se estou recebendo apenas os aluguéis, qual é o meu risco? Estamos falando aqui dos CRIs e fundos de CRIs. Tipicamente, seu primeiro risco é o de crédito do inquilino daquele(s) imóvel(is), dado que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) nada mais são do que a cessão dos direitos de recebimento dos aluguéis. Porém, precisamos ficar atentos para outros aspectos além do risco de crédito do inquilino e esses cuidados devem estar refletidos na remuneração que o CRI promete ao investidor.
Se o imóvel está pronto e já locado, estamos na situação mais confortável para o investidor, pois o fluxo de aluguéis já se inicia imediatamente e o risco de vacância (ou seja, do imóvel ficar desocupado) está mitigado no curto prazo. Adicionalmente, vale observar o tipo de contrato de locação que foi firmado, pois existe uma modalidade - denominada contrato atípico - que, por não se enquadrar na lei do inquilinato, apresenta como multa por eventual rescisão antecipado o valor total do contrato (por exemplo, se o contrato for de 10 anos e for rescindido no final do 1o. ano, deverá ser pago os 9 anos remanescentes).
Se o imóvel ainda for construído, o CRI precisa pagar um prêmio a mais pelo risco de execução da obra e o mesmo vale sobre a atenção que deve ser dada ao contrato de locação.
* Eu não citei as famosas Letras de Crédito Imobiliário (LCI) muito oferecida pelos bancos, pois o risco primário desses títulos é o crédito do banco emissor. Ou seja, a LCI do banco XYZ tem risco de crédito XYZ e não diretamente imobiliário.
Depois do pontuado, outra confusão tem me parecido muito comum quando se compara os ativos citados acima misturando suas forma de remuneração. Como existem diversas combinações entre pagamento de juros, amortizações, devolução de ganhos de capital e correção dos aluguéis por índices de preços, vamos apenas falar da confusão que percebo ser a mais comum: índice de preços + X% aa vs. X% aa corrigido pelo índice de preços.
No primeiro caso, vamos exemplificar com um título emitido a pouco tempo pelo mercado, CRI da BR Distribuidora, que foi emitido a IPCA + 4,8% aa. Ou seja, o investidor receberá ao longo de período de existência do CRI juros equivalentes a variação do IPCA adicionada de 4,8% aa, em um ano de variação do IPCA de 5,2%, os juros pagos naquele ano serão de 10% (5,2% + 4,8%).
No segundo caso, vamos exemplificar com o fundo imobiliário BB Progressivo II, que tem como remuneração alvo 8,5% aa corrigidos pelo IPCA. Desta forma, no primeiro ano o investidor receberá 8,5% de remuneração [neste caso, pagos em forma de "dividendos" do fundo por ser cotado em bolsa (assunto para um próximo post)], se naquele ano o IPCA foi os mesmos 5,2%, no ano seguinte o investidor receberá 8,94% (8,5% acrescidos de 0,44% que é a correção do IPCA). Lembrando que no caso do FII BB Progressivo II, o cotista recebe os rendimentos e ainda está inserido no risco de oscilação do preço dos 64 imóveis que compõem o fundo.
Apesar de muitas vezes vermos como simplificações as alternativas criadas pelo mercado financeiro para investimento em economia real, continuamos com o a mesma sina de não podermos mais tratar quaisquer investimentos de forma amadora. Todas as estruturas, ativos, veículos e títulos, por mais simples que possam parecer, podem possuir detalhes melhores analisáveis por profissionais.
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